金融海嘯源於美國樓市, 之一

林后湘先生的新著《貫古今 測走勢》（暫名）即將出版，本書嘗試以投資邏輯分析、人類行為慣性，利用過去適用的已發生事例，調整箇中影響因素，預測往後經濟形勢的走向。本書希望令投資者更認識金融市場，提升他們的警覺性及分析力，並分享明年經濟預測的思路過程，減輕他們在參與金融市場活動時與對手相比的弱勢。
全書分為現在篇、過去篇、明日篇；採用較平白的敍述方式，確保讀者可以了解金融市場大事的來龍去脈。

當前的金融風暴早在2008年3月已顯現，美國證券行貝爾斯登被收購，從而發生美國政府入股房貸美及房利美兩家房地產按揭業務龍頭企業；同時，各歐美大銀行紛紛撥備撇賬及作資本融資，增發普通股、優先股及適量債券，以維持資金流動能力。在奧運前後，全世界目光轉注這次中國辦得異常成功的夏季奧運會，市場的反應才靜了下來。
踏入9月，這個傷口因為根本沒有任何治療，風暴還是延續，至格林斯平在國會聽證會中強調此可能是五十年甚而百年不遇的經濟金融危機，市場又再重新燃起火花，這個金融危機又從信貸危機再演變成為信心危機，人們因美國金融機構不斷出現財困，中小銀行陸續倒閉；而同時歐洲亦有金融機構出現財困，中型房產信貸公司亦相繼倒閉或被注資拯救。
九一一後靠樓市帶動
各地投資者對金融機構及金融股產生憂慮，出現擠兌潮及拋售金融股此一現象，出現等同一九二○年代經濟大恐慌般的信心崩潰狀態，惟現代金融產品繁多，投資槓桿將風險總額大大擴闊，令很多投資者承擔的風險超逾了其可負擔的範圍，加上資訊發達令消息傳播過速，人們失卻細心思考或引證的機會，使投資者往往未能充分考慮便作出反應，因此交易金額之龐大及市場波幅之反覆，非1920年代的金融市場可以相比。
筆者將以個人的市場閱歷及經驗，將此次金融危機的問題分層次地去剖析，看看究竟出了什麼問題，而且是哪幾個環節出問題。在認清楚問題如何產生、如何擴大，才可以再作針對性的思考，找出解救的方向。
至於作為被動的中小投資者，更為被動，因為實在沒能力參與拯救行動，也沒有能力去提出方案；只有在找到問題後，因應該問題的演變，各國政府有否行動，去盤算要多少時間才可獲得解決；或劃定整個風暴的變化里程碑，去決定情況演化至什麼階段時，應作出什麼行動或反應。
經細心分析下，此次金融危機主要原因應該是樓市，即房地產市場。過去六七年，美國經濟及世界經濟的購買力和動力都是憑藉着樓市的復甦，一步步將經濟推上去。尤其是美國經濟，在本世紀初發生「九一一」事故後，經濟動力已經疲弱，而美國出口是兩極化，主要靠高科技高增值產品及農產品。至於輕工業產品及重工產品已持續萎縮，只遺下航空製造業，其實飛機零配件有高比率已依賴入口。在這樣情況下，遇上恐怖襲擊及環境惡化兩種心理因素，再加上利息長時間低企，這些誘因令美國房地產經營者抓住商機，趁機將房地產市場一步步推高。
房地產利潤厚客戶廣
經營房地產順境時，優點很多——
單價大。物業買賣金額在商品市場中較大，變成很易造成龐大交易量，乘以可觀利潤率，經營者的利潤來源，故吸引到精明的商人參與，願意動腦筋去推動市場以謀暴利。
客戶廣。比較其他高單價商品及奢侈品，房地產市場客戶廣泛，數目很多，形成交易頻率及成交量遠超其他高單價商品。加上房屋在另一角度看也是必需品，市場的需求若撇開價格及消費能力的因素，其需求是永遠存在的，有要建立新家庭，有要換大屋的，有要搬遷的，也有要追求生活質素的。
市場層面大。房地產市場也分很多不同層面，如居住房、商場、酒店、商業樓、豪宅別墅、度假房等等，經營者可以有多樣化的不同產品推出市場謀利。
成效快。只要抓住時機，一個經營一至四年的房地產項目，可以由策劃至安排、建造至預售一段較短時間內，將龐大的交易通過預售鎖定利潤。以其回報計算跟一般商業項目比較，由產品發展至鋪展銷售渠道，再至市場推廣銷售至回收貸款等營運，物業買賣所需時間都較短，所以成效較快。
搞活樓市必需按揭
房地產營運商在營運中，確有比較明顯的優勢，其風險較可估計及控制；只要能獲取合適發展的土地，同時有較大的資本及獲得銀行金支持，便具備參與項目的條件。
在土地供應方面，美國房地產市場是比較容易的，其發展的項目，當然最好是優越的人口密集區地段，特別是城市中心區域，這些項目就算遇到突然的經濟困境，因貨源供需問題及有出租能力，將房產脫手倒不是問題，只是價格虧盈的考慮。可惜，這類項目比較少，要創造產品數量，只可靠近郊或新開發地區，才可有較大的房地產商品與數量供客戶選購。因此，美國房地產新增房屋多屬此類二三線地段，其價格防守能力較差。
在較低的利息水平下，投資及買賣房地產已具備基本操作條件。在價格方面，若能營造出房價節節上升、走勢看俏的趨勢，令人們覺得有升值潛力，價格的顧慮反可變為可供投機獲利的樂觀估計。那麼，美國房地產商餘下要解決的問題，就是購買力的問題。
房地產買賣交易量一定需要按揭，即通過以房地產抵押，獲得部分資金去購入，買房人士只需付首期現金，而按揭部分則用分期付款方式在十五至最長二十五年按月攤還。所以按揭成數比率及分期付款的利息，是客戶購買力的支柱。當按揭成數較高及利息偏低時，客戶購買能力較強，較易作出決定。房地產商便通過與銀行及金融機構合作，提供按揭及分期付款，以促成其房屋銷售量。
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