投資銀行進軍房地產按揭業務, 之二

1997年亞洲金融風暴發生後，全球經濟回落至牛皮局面，只有中國及印度起了急劇的轉好變化，這是特殊情況，當作別論。在過去十年，世界利率，特別是美元利率停留在低迷時期，這段時間，格林斯平有意行美元低利率政策，以使美國經濟衰退可以軟着陸。但在百業牛皮狀態下，美國商人便抓着機會，利用房地產市場增加銷量來刺激市道，從中圖利。
那時，美國房地產商人若要成功將物業大量銷出，必需利用以下環境因素，令買房者被吸引，並有條件去作出買房的決定。
美國政府主動盤活房產市場
提供較大的按揭額以促銷——按揭額數量不但要發放在新建房屋上，而且在舊樓亦即二手房屋的按揭額亦需要補充。例如一戶人家要買新房，除新置業者外，還要將舊房先售出，才有首期資金應付新置房屋的借貸按揭。因此，房地產市場的盤活，要靠金融機構在新房市場及二手房產市場同時提供足夠的按揭量。換句話說，房地產市場復甦及房價上升，必定需要金融信貸機構充分支持，不斷投入資金去推動及撑托。
現代人更要依賴按揭──現代美國人的生活模式，是儲蓄率偏低再加上過去幾年較平穩的經濟發展，除從事金融業或高科技行業的部分人士外，大多數美國人收入較緊絀，令原來不多的積蓄更大大減低。再加上「九一一」事件後，美國人有若干追求即時享樂的心態，生活上花費稍為放縱，這又將儲蓄率拉得更低，很多更是通過信用卡透支應付開銷，所以他們買房更要依賴按揭。
過去多個經濟危機的教訓是，房地產按揭過大，通常經濟體系就容易動搖。尤其是銀行的倒閉，多是因為固定信貸資產過大，使銀行失去現金流能力，亦即周轉不靈，產生財困。那時，一遇到擠提或流動資金被吸乾，變成不能動彈，那就逃不過被注資收購或破產倒閉的厄運。
也就是歷史回憶及多次教訓，各國政府及金融監管當局為了金融體系的穩定及安全，均在銀行法例或監管條例上有限制及要求，把金融機構的長期信貸資產（主要是房地產按揭限制在一定額度內，與其資本總額及資產總額分別鎖定在一定比例限額以內。當然，還有流動資金比率的限制。在上世紀七十及八十年代，有很多歐洲銀行因過去管理層在房地產信貸業務上受過很大的損失，他們在信貸評審中對房地產按揭深懷戒心。在那個時代，很多銀行是不經營房地產按揭業務的。
也許是這個原故，地方政府為了盤活中小型房貸市場，另立法例，容許一些Building Society或房貸儲蓄合作社存在，在規範及監管上較為嚴密，營運也需要有若干限制，以提供普羅民眾一個融資購房途徑。因這種經營房貸業務的金融機構隨時因樓市大波動而引發危機，政府要把它們分散及限制其規模，以便可以在出問題時較易收購或處理。
拓衍生工具增加財源
房地產按揭業務基本上是以短期資金應付長期的固定抵押資金，而這些長期固定抵押資產雖然在理論上在斷供時，可以在二手市場沽出圖利，但實際上，當樓市出現波動時，房地產市場同時會失去承托力，這樣抵押品不但難以沽出，賬面上也會不斷減值，勢必拖累經營房地產抵押業務的金融機構無法在短期貨幣市場貸入資金。在這樣轉不動又不斷減值下，企業很易就因為償還不了原來的短期信貸而破產清盤，除非他們能自有百分百的長期資金去支持按揭資產，這在部分保險業基金可能做到，但它們也有保單贖回、退保不供或資產減值等，令它們面對長期資金來源不足的問題，美國國際保險集團（AIG）也就是因長期資產的撇賬，而損害其流動能力而陷入財困。
另一方面，投資銀行及傳統商業銀行為增加非利息收入，大力發展股市指數及外滙滙率掛鈎的衍生投資工具，後來更發展為與股票價格掛鈎或沽空外滙滙率掛鈎的衍生投資工具。不幸地，這群為增加財源而拚命的華爾街精英，為了增加交易收入，在本世紀初進軍房地產按揭業務，發展按揭證券化的業務。
八十年代有幾位大地產商與大銀行金融集團也曾考慮進軍房地產按揭市場，那時筆者適逢其會，也曾積極參與策劃及研討，以下把情況公開，供各讀者參考。
事緣在八十年代初，香港經濟稍為好轉，中國改革開放尚在摸索，香港工業開始慢慢北移，本地某大華資房地產商希望盤活香港商業樓宇及住宅市場，但銀行體系因銀監處對房地產按揭量有嚴密管制，市場缺乏動力。當年各大地產商只有利用本身資金對一手樓宇作首按促銷，而再通過這些首按資產向銀行融資，繞過銀行監理條例的方式，但規模始終不能過大。
按揭資產證券化利弊
筆者曾與香港當時最大及最活躍的兩家銀行附屬投資銀行探討將房地產按揭資產證券化的可能；當時筆者適巧游說另一華資大地產商為在市場吸收長期資金，以長期票據形式展開連串發行計劃，吸納部分游資。故此，該大華資地產商亦希望能創造出一種衍生產品或以證券化方式，將其原有的地產商承按有按資產換回現金，以支持其房地產銷售時所需要的一手按揭。那時在密鑼緊鼓下，籌備程序不難，但最後在決策上卻遇到阻滯。當時，遇到兩個顧慮，就是政府的態度與當時財經前輩們的「傳統商人」觀念，致使其後來終於沒有再推展下去。
那時是英國政府管治時期，他們吸收了六十年代的銀行風潮及過去香港地產市場波動的預測，認為萬一流動能力有問題，按揭證券價值便會有風波。而樓市變化很易觸動流動能力不足，那時誰來出面支持應付？
而財經界主要高層的「傳統商人觀念」也不支持此種業務，因為如果將房地產按揭業務證券化出售予公眾投資者，有數位先輩認為不符合公眾及投資利益，而且風險極大，不符合他們「傳統商人營商概念」，那就是某字號的產品必屬公平互利，而風險則可以在控制範圍之內，萬一有事，可以負責，否則寧可不賺。
且細看房地產按揭資產證券化的利弊。
──對房地產而言利益最大
因為按揭額的擴大，令他們銷房業務不受到信貸金額的限制。而且因買房者較易獲得按揭，無形中亦促成房地產交易量的增加。
──對投資銀行及證券地產中介商而言多一財源
市場多了一種金融產品，而且數額龐大，且樓市上落，交易也必頻繁，他們只以交易量大小來收取佣金或專業費用，實多一收入的財源。
──對政府監管者而言多一負擔
有遠見的政府及監管機構，通常對這種隨時會產生麻煩風波的產品都不會鼓勵。試想一個以短期資金去支撑長期借貸的業務，本身就有其不平衡，因為長期的房地產按揭資產本質仍有價格風險；當其樓市價格大幅向下波動時，證券價值也隨其波動，必又埋下股市中一個不定期的波動因素，隨而會擾亂市場的穩定性。
──對買入按揭證券的投資者而言最不利
買入按揭證券，主要是賺取信貸息差，是利息收入。若有客戶斷供，也只是在將抵押資產拍賣後，取回本金利息成本。但當樓市欠佳時，則要面對股價下跌及因財困而引起破產清盤的風險。至於樓市上升，房地產價格增加，是與信貸提供者及證券持有人無關。就是因為只有其害而沒有附加利益，投資者實在是最不利者。
之二